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一线城市住宅需求旺盛,高端住宅需求增长显著,土地市场备受开发商青睐。从长远来看,地王的诞生将带动区域住宅市场品质不断提升,拉动整体板块价值,区域内项目成为受益者。

土地市场井喷

北京土地市场的争夺愈演愈烈。11月19日,昌平区北七家镇三个地块进行拍卖,三98亿元,分别落入国瑞、保利未来科技城联合体囊中,成交总价近87亿元。其中,一地块吸引了中粮、未来城富力联合体、华润招商九龙昌联合体、旭辉、国瑞、保利、中铁建、平安万科联合体、禹州集团、新华联共计10家房企主体。经过多轮27万平方米“限价商品住房”面积夺地。未来科技城南区地块因只有一家报价,底价42亿元成交,竞得者为保利未来科技城联合体。另一地块吸引了中粮、未来城富力联合体、华润招商九龙昌联合体、金地旭辉永同昌北辰联合体、国瑞、保利、中铁建、平安万科联合体8家房企57万平方米“限价商品住房”夺得。

自10月以来,北京土地市场供应开始增多,土地市场开始了火爆态势。11月12日,位于朝阳区常营乡1201-602、603地块经历84轮现场竞价后,最终由保利首开联合体33亿元的代价竞得。该宗地块规划建筑面积共117498平方米,其中配建了28000平方米限价商品房,销售限价为15000元/平方米。据亚豪机构测算,其纯商住宅的实际楼面价为66000元/平方米,这是北京今年第10个楼面价超过5万元的地块。

11月13日,通州台湖镇b-07地块二类居住用地出72万平方米限价房的代价为阳光城(000671,股吧)全资子公司北京泓博泰成房地产开发取得。加上原本固定的35000平方米的限价房及41400平方米的自住房,该地块保障房配建高达88400平方米,占全部建筑规模的比重高达75%,为数不多的纯商品8万元/平方米,创造了台湖区域新单价地王。

同样在11月13日,平谷新城地块出让,该宗地块是近年来首次出现未设置溢价上25亿元的价格被天利海取得,溢价率接近105万元/平方米,创下平谷区住宅用地的楼面价新高。

据北京国土资源局数据,在10月20日至11月24日一个多月的时间内,北京将共计出让31宗经营性土地和3宗工业用地,出让起价金额总计628亿元。按照目前北京土地市场平均40%的溢价率来计算,这些地块的最终成交价有望达到880亿元。

回报周期延长

从竞得方式来看,近期北京市多数地块为企业联合拿地。地块规划用途除居住用外,还有基础教育、社区配套设施、文化设施、邮政设施、医疗卫生、综合性商业金融业等多方面用途。房企倾向于联合拿地,既能减缓资金压力、分摊风险,又能够利用企业背后的资源,实现资源与优势的互补。

从拿地企业特点来看,多数房企为“国字号”,这些企业具有融资成本优势,可以从银行获得低利率贷款;个别为金融险资类企业,这些企业具有大量现金,而房地产行业属于资金较密集型行业,土地成本攀升,拿地难度增加,房企的合作意愿势必逐渐增强。

根据亚豪机构的数据,自2005-2014年,如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本,北京19个地王盘中只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月。

亚豪机构市场总监郭毅分析指出,地王盘的土地成本高昂,背负着巨大的财务成本,也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

高端化趋势明。

一线城市住宅需求旺盛,高端住宅需求增长显著,土地市场备受开发商青睐。从长远来看,地王的诞生将带动区域住宅市场品质不断提升,拉动整体板块价值,区域内项目成为受益者。

土地市场井喷

北京土地市场的争夺愈演愈烈。11月19日,昌平区北七家镇三个地块进行拍卖,三98亿元,分别落入国瑞、保利未来科技城联合体囊中,成交总价近87亿元。其中,一地块吸引了中粮、未来城富力联合体、华润招商九龙昌联合体、旭辉、国瑞、保利、中铁建、平安万科联合体、

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中央层面时隔多年再次定调化解房地产库存,促进房地产业持续发展。业内人士解读称这意味着公积金作用有望得到强化,国家住房银行或提上时间表。与此同时,日前国务院法制办公布的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》中,首次允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券,这被认为是为国家住房银行设立铺路。而国家住房银行的真正设立,仍然需要更高层次的顶层设计。

业内人士指出,随着近年来公积金制度漏洞的逐渐暴露,公积金应有的作用不断被弱化,改革住房公积金制度的呼声越来越高。在此背景下成立国家住房银行,将有效盘活多年沉睡的公积金沉淀资金,推动住房消费需求的增加。

目前我国公积金属地分散管理,不能跨市融通,贷款需求旺盛城市资金短缺,贷款需求不足城市资金闲置,住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性